La ley de Nevada prohíbe que las comunidades de interés común impongan sanciones arbitrarias o apliquen multas sin un estricto debido proceso. Conforme a NRS 116.31031, la junta directiva no puede sancionarle sin dos notificaciones por escrito independientes, no puede cobrar intereses sobre multas impagas y no puede emitir multas que no sean de emergencia superiores a $100 por infracción.
Si el administrador de la asociación le envía un estado de cuenta con multas agregadas pero no programó una audiencia ni adjuntó evidencia fotográfica, esos cargos violan la ley estatal.
NRS 116.31031 limita las multas sin amenaza a $100 por infracción y $1,000 por audiencia
Bajo NRS 116.31031(1)(b), si una supuesta infracción no representa una amenaza inminente para la salud, la seguridad o el bienestar de los residentes, la multa debe ser proporcional a la gravedad de la falta y determinarse según sus documentos constitutivos. La ley establece un tope estricto: la multa no debe exceder los $100 por cada infracción, con un límite máximo de $1,000 por audiencia para cualquier propietario de unidad, inquilino o invitado.
La ley también prohíbe por completo las multas en situaciones específicas:
- No se puede imponer ninguna multa contra un propietario, inquilino o invitado por una infracción de vehículos cometida por una persona que entrega bienes o presta servicios (NRS 116.31031(1)(b)(2)).
- No se puede emitir ninguna multa por una infracción que ya esté sujeta a una penalización por construcción bajo NRS 116.310305 (NRS 116.31031(1)(b)(1)).
- No se puede imponer ninguna multa contra un propietario por actos cometidos por un invitado a menos que el propietario haya participado en la infracción, la haya autorizado, haya tenido notificación previa o haya tenido la oportunidad de detenerla y no lo hizo (NRS 116.31031(2)).
- Las multas vencidas no devengan intereses conforme a NRS 116.31031(11).
Bajo NRS 116.31031(7), si se impone una multa y usted no subsana la infracción dentro de los 14 días (o un plazo más amplio fijado por la junta), la infracción se convierte en una infracción continua. La junta puede entonces añadir multas recurrentes de hasta el monto de la multa original por cada período de 7 días que el problema permanezca sin subsanar, sin necesidad de celebrar una nueva audiencia. Sin embargo, el cómputo de esa infracción continua no puede comenzar hasta que la asociación entregue una notificación por escrito con la decisión de la junta.
Estos límites legales se aplican a las comunidades de interés común estándar. Conforme a NRS 116.1203(3), las comunidades planificadas de 6 unidades o menos están exentas de las secciones 116.3101 a 116.350, y las comunidades con 12 unidades o menos sin derechos de desarrollo están exentas de la mayoría de los requisitos del capítulo bajo NRS 116.1203(1).
Deben llegar dos notificaciones por escrito distintas antes de que la junta directiva pueda sancionarle
Una asociación no puede pasar directamente a cobrar una multa. NRS 116.31031 exige dos notificaciones por escrito independientes antes de que se pueda imponer cualquier sanción.
Primero, la junta debe enviar por correo un aviso formal de subsanación bajo NRS 116.31031(1)(c) sin ninguna multa adjunta. Esta notificación debe citar las cláusulas exactas de los documentos constitutivos, especificar la infracción en detalle, describir la acción requerida para subsanarla, concederle una oportunidad razonable para corregir el problema e incluir una fotografía clara y detallada siempre que la infracción se relacione con condiciones físicas o un acto en el que sea factible tomar una foto.
Segundo, la junta debe cumplir con los requisitos de notificación previa a la multa bajo NRS 116.31031(4). Usted debe haber recibido una notificación por escrito de las reglas aplicables de los documentos constitutivos al menos 30 días antes de que ocurriera la supuesta infracción. Dentro de un plazo razonable tras descubrir la falta, la junta debe enviar por correo una notificación detallada indicando la subsanación propuesta, el monto exacto en dólares de la multa planteada, una fotografía clara y la fecha, hora y lugar de su audiencia.
Bajo NRS 116.31031(4)(b), la asociación debe enviar esta notificación por correo a la dirección de su unidad y a cualquier otra dirección postal que usted haya especificado por escrito. Dejarle una nota a un inquilino o enviar un correo electrónico informal no cumple con la ley.
Los miembros de la junta morosos no pueden votar y las audiencias deben seguir las reglas de sesión ejecutiva
Una audiencia ante la junta directiva es un requisito legal obligatorio, no una cortesía opcional. Conforme a NRS 116.31031(6), la junta debe llevar a cabo una audiencia antes de imponer cualquier multa a menos que usted pague la sanción por adelantado, firme una renuncia por escrito a sus derechos de audiencia o no comparezca después de recibir la notificación debida.
La aptitud de los miembros de la junta influye directamente en la validez del voto. Bajo NRS 116.31031(9), cualquier miembro de la junta directiva que esté en mora con sus propias cuotas de mantenimiento tiene prohibido por ley participar en la audiencia o votar sobre la multa. Si un miembro moroso emite un voto, ese voto es nulo y cualquier acción tomada por la junta en la audiencia queda sin validez.
Sus garantías procesales continúan en la sala de audiencias de acuerdo con NRS 116.31085:
- La audiencia debe realizarse en sesión ejecutiva a menos que usted solicite por escrito que la junta celebre una audiencia pública.
- Tiene derecho a presenciar todas las partes de la audiencia relativas a pruebas y testimonios.
- Tiene derecho a ser representado por un abogado, presentar testigos y aportar pruebas sobre conflictos de interés de los miembros de la junta.
- La junta debe levantar un acta de la audiencia y proporcionarle una copia de la decisión por escrito si la solicita.
Exigir los registros de la asociación activa un plazo de 21 días y una penalización diaria de $25
Usted no tiene por qué aceptar los reclamos de la junta sin pruebas. Bajo NRS 116.31175, la junta directiva debe entregar copias de los libros, registros y documentos de la asociación dentro de los 21 días posteriores a recibir una solicitud por escrito de un propietario.
La asociación debe proporcionar copias electrónicas sin costo alguno. Si se requieren copias impresas, los cargos de copiado no pueden superar los 25 centavos por página durante las primeras 10 páginas y 10 centavos por página de ahí en adelante. Si decide inspeccionar los registros en persona, la junta no puede cobrar más de $25 por hora por el tiempo de supervisión del personal.
La ley establece una penalización financiera automática en caso de incumplimiento. Conforme a NRS 116.31175(4), si la junta no entrega los registros solicitados dentro de los 21 días, la junta directiva deberá pagarle una penalización legal de $25 por cada día que los registros sigan retrasados.
Por ejemplo, si envía una solicitud certificada por escrito exigiendo los registros de infracciones y los balances de pagos de cuotas de los miembros de la junta, y la empresa de administración retrasa la entrega hasta el día 35, la junta habrá superado el plazo por 14 días y le deberá $350 por concepto de penalizaciones legales.
Los tribunales de Nevada desestimarán cualquier demanda por multas presentada antes de la mediación obligatoria
No se puede llevar una disputa por multas de una HOA directamente a un tribunal de paz o a un tribunal de distrito de Nevada. Conforme a NRS 38.310(1), cualquier demanda civil relacionada con la interpretación, aplicación o ejecución de las CC&R residenciales, estatutos o reglamentos de la asociación debe someterse primero a una mediación a través de la División de Bienes Raíces (Real Estate Division).
Bajo NRS 38.310(2), el tribunal está obligado a desestimar cualquier demanda presentada en violación de este requisito. La mediación bajo NRS 38.330 debe completarse en un plazo de 60 días, las presentaciones escritas deben entregarse 5 días antes de la sesión, y los honorarios de la mediación tienen un límite de $500 por una sesión de tres horas.
Si el desacuerdo pasa a arbitraje, los honorarios no pueden exceder de $300 por hora. Si una de las partes se somete a un arbitraje vinculante, rechaza el laudo y entabla una acción civil en los tribunales, NRS 38.330(7) exige que dicha parte pague las costas de la contraparte y los honorarios razonables de abogados si no logra obtener un fallo judicial más favorable.
Nevada también ofrece supervisión administrativa mediante la Office of the Ombudsman for Owners in Common-Interest Communities and Condominium Hotels (NRS 116.625), que ayuda a los propietarios a resolver conflictos y resguarda los datos de registro de las asociaciones. Si procede una demanda civil formal después de la mediación según NRS 116.4117, el tribunal puede otorgar honorarios razonables de abogado a la parte vencedora.
El plazo de prescripción para hacer cumplir contratos escritos en Nevada es de 6 años bajo NRS 11.190(1)(b), mientras que las obligaciones creadas por ley tienen un período de prescripción de 3 años bajo NRS 11.190(3).
Redacción de su carta de disputa de multas y cuándo no funcionan los reclamos informales
Enviar una carta formal de reclamo mediante correo certificado de USPS (Certified Mail) genera un registro oficial de las infracciones legales cometidas por la asociación antes de que los procedimientos de disputa escalen. Revise nuestro recurso para disputar multas de HOA en Nevada para conocer los pasos de envío específicos de este estado.
Su carta debe apuntar a las fallas procesales concretas que invalidan la multa:
- Impugnar multas que superen el límite de $100 por infracción conforme a NRS 116.31031(1)(b).
- Exigir la anulación si la asociación no envió por correo un aviso de subsanación con prueba fotográfica bajo NRS 116.31031(1)(c).
- Objetar la falta de notificación de la audiencia o el no haber enviado la notificación 30 días antes del incidente según NRS 116.31031(4).
- Solicitar confirmación de que todos los miembros de la junta que votaron estaban al corriente con sus cuotas de mantenimiento, como exige NRS 116.31031(9).
- Citar NRS 116.31031(11) para eliminar de su balance de cuenta los cobros ilegales de intereses por mora.
- Incluir una solicitud formal de los registros de infracciones bajo NRS 116.31175 para iniciar el plazo de entrega de documentos de 21 días.
Una carta de reclamo no es la herramienta adecuada si su asociación ya ha interpuesto una solicitud formal de mediación bajo NRS 38.310, ya que en ese caso debe participar en el procedimiento de resolución alternativa de disputas de la División para evitar un fallo en rebeldía. La carta tampoco será efectiva si la asociación solicita una orden judicial de emergencia para evitar un daño irreparable inmediato, o si la junta está iniciando el cobro de cuotas de mantenimiento regulares en lugar de multas disciplinarias.