Bajo la ley de Virginia, su asociación de propietarios no puede inventar montos de multas arbitrarios ni eludir los pasos procesales. Va. Code § 55.1-1819(D) limita estrictamente los cargos de la asociación a $50 por una sola infracción o $10 por día para una infracción de carácter continuo. La ley también establece que los cargos por una infracción continua no pueden aplicarse durante un período superior a 90 días. Las asociaciones de condominios operan bajo límites idénticos establecidos por Va. Code § 55.1-1959(D).
Si su junta directiva agregó una penalidad de $250 a su estado de cuenta mensual por modificaciones de jardinería no aprobadas, esa multa viola la ley desde el primer día.
Va. Code § 55.1-1819 limita los cargos continuos a 90 días
La ley de Virginia establece un tope matemático sobre lo que una asociación puede cobrarle a un propietario. Para un incidente aislado, como dejar un bote de basura en la acera después del día de recolección, la multa máxima es de $50.
Cuando una supuesta infracción continúa a lo largo del tiempo, como una cerca sin pintar o una modificación exterior no aprobada, la junta no puede cobrar más de $10 por día. El estatuto limita las sanciones continuas a una duración máxima de 90 días. Como resultado, la multa continua máxima que una asociación puede cobrar por una infracción constante es de $900.
Considere una asociación que le factura $25 diarios por un color de pintura no aprobado durante 120 días. Esa junta le exigiría $3,000. Según Va. Code § 55.1-1819(D), ese cobro viola la ley de Virginia de dos formas independientes: el cargo diario supera el límite de $10 por $15 al día, y la duración excede el tope legal de 90 días por 30 días. El total máximo permisible según la ley es de $900.
La ley de Virginia también establece un freno legal. Conforme a Va. Code § 55.1-1819(F), una vez presentada una demanda en el tribunal de distrito general o en el tribunal de circuito, ya sea por parte de la asociación para cobrar las cuotas o por el propietario del lote para impugnarlas, no se acumularán cargos adicionales.
Bajo Va. Code § 55.1-1801, la Property Owners' Association Act se aplica a desarrollos con declaraciones registradas después del 1 de enero de 1959. Si un solo lote de su comunidad está sujeto a la ley, todos los lotes del desarrollo están cubiertos.
Virginia exige una notificación previa de 14 días y una audiencia formal
Una junta directiva no puede imponer una multa durante una sesión ejecutiva y simplemente enviarle una factura. Virginia exige una secuencia de cumplimiento estricta de cuatro pasos en virtud de Va. Code § 55.1-1819(C) para propietarios de lotes y Va. Code § 55.1-1959(C) para propietarios de condominios:
- La asociación debe enviarle una notificación por escrito de la supuesta infracción a su dirección de registro y brindarle una oportunidad razonable para corregirla.
- Si la infracción no se corrige, la asociación debe darle la oportunidad de ser escuchado y de contar con representación legal ante la junta directiva o el tribunal designado.
- La asociación debe entregar en mano o enviar la notificación de la audiencia por correo registrado o certificado con acuse de recibo, al menos 14 días antes de la fecha de la audiencia.
- Dentro de los siete días posteriores a la audiencia, la asociación debe entregar en mano o enviar el resultado de la audiencia por correo registrado o certificado con acuse de recibo.
Si la asociación le envió la notificación de la audiencia por correo electrónico regular, le dio solo 10 días de aviso o no entregó la resolución final dentro de los siete días, la junta incumplió sus obligaciones legales. Una multa evaluada sin cumplir con cada uno de estos cuatro pasos viola la ley de Virginia.
La regla obligatoria de honorarios de abogados según Va. Code § 55.1-1819(A) traslada su riesgo
Para viviendas unifamiliares regidas por la Property Owners' Association Act, Virginia ofrece una regla estatutaria inusual. Conforme a Va. Code § 55.1-1819(A), cuando las reglas y reglamentos se hacen cumplir en los tribunales, "the court shall award to the prevailing party court costs and reasonable attorney fees."
El estatuto utiliza un lenguaje de carácter obligatorio. La concesión de honorarios no depende de si la declaración registrada de su comunidad permite los honorarios de abogados. Si la junta lo demanda para cobrar una multa inválida y usted prevalece en el tribunal, el juez debe otorgarle el reembolso de sus gastos legales. Del mismo modo, en las demandas de ejecución de gravámenes por cuotas iniciadas conforme a Va. Code § 55.1-1833, el fallo debe incluir los costos y honorarios razonables de abogados a favor de la parte vencedora.
Los propietarios de unidades de condominio deben tener en cuenta una distinción legal. La Virginia Condominium Act difiere en este punto: Va. Code § 55.1-1959 no contiene una cláusula obligatoria de honorarios de abogados. Un propietario de condominio no puede depender de una cláusula estatutaria automática de transferencia de honorarios bajo la sección de multas para condominios.
Cómo presentar una queja ante el Common Interest Community Ombudsman dentro de 30 días
Virginia regula las asociaciones comunitarias a través de la Common Interest Community Board de conformidad con Va. Code § 54.1-2349, la cual otorga licencias a los administradores y establece normas de conducta.
Según Va. Code § 54.1-2354.4, cada asociación debe mantener un procedimiento por escrito para la resolución de quejas y conservar los registros de cada queja durante al menos un año. Cuando una asociación emite una decisión final adversa en su contra con respecto a una multa, usted tiene 30 días a partir de la fecha de esa decisión para presentar una Notificación de Decisión Final Adversa (Notice of Final Adverse Decision) ante la Office of the Common Interest Community Ombudsman. El estado cobra una tarifa de presentación de $25, que la Junta puede eximir en casos de dificultades económicas.
El Ombudsman revisa si la decisión de la asociación entró en conflicto con los estatutos de Virginia o las regulaciones administrativas. Si una asociación comete una infracción reiterada dentro de 365 días, el Director remite a la asociación o a su administrador con licencia ante la Junta para una sanción administrativa. El canal del Ombudsman no otorga indemnizaciones por daños ni reembolsa multas; resolver una disputa monetaria directamente requiere un acuerdo con la junta o una demanda en el tribunal de distrito general (General District Court) o en el tribunal de circuito (Circuit Court).
Solicitud de registros de la asociación bajo Va. Code § 55.1-1815
Para defenderse de un cargo inválido, exija los registros de la asociación. Puede consultar nuestro resumen de las leyes de multas de HOA en Virginia para obtener contexto legal adicional.
Bajo Va. Code § 55.1-1815, un miembro de la asociación que se encuentre al corriente en sus obligaciones tiene derecho a inspeccionar y copiar los libros y registros de la asociación para un propósito adecuado. Debe presentar su solicitud con notificación previa por escrito:
- Cinco días hábiles de aviso por escrito en el caso de una asociación administrada por un administrador de comunidades de interés común (common interest community manager).
- Diez días hábiles de aviso por escrito para una asociación autoadministrada.
Aproveche este derecho de inspección para examinar el número de rastreo del correo certificado de su notificación de audiencia de 14 días, la lista de tarifas aprobada por la junta, el resultado formal de la audiencia y el estado de su cuenta. La asociación únicamente puede cobrar costos reales de materiales y mano de obra conforme a una tabla de costos aprobada y aplicada equitativamente a todos los miembros.
Dado que los reglamentos registrados constituyen un contrato escrito firmado por las partes, el plazo de prescripción para disputar o cobrar cuotas es de cinco años conforme a Va. Code § 8.01-246(2). No confunda esto con Va. Code § 55.1-1833(B), que otorga a una asociación un plazo de 12 meses para registrar un memorando de gravamen en la oficina del secretario del tribunal de circuito. Ese límite de 12 meses rige el perfeccionamiento del gravamen, no la prescripción subyacente.
Cuándo una carta de reclamo formal no es la herramienta adecuada en una disputa de multas en Virginia
Una carta de disputa formal es un instrumento eficaz para detallar las violaciones a los límites legales, exigir la inspección de registros y demostrarle a la junta en qué aspectos falló su notificación. Sin embargo, una carta no es el mecanismo adecuado cuando están corriendo plazos procesales críticos.
Una carta no puede detener el plazo de 30 días según Va. Code § 54.1-2354.4(B) para apelar ante el Common Interest Community Ombudsman. Si su asociación emitió una decisión final adversa hace 25 días, enviar una carta de reclamo a la junta causará que pierda la fecha límite de presentación estatal de 30 días.
Una carta tampoco es suficiente si la asociación ya le ha entregado una orden judicial civil (civil warrant) o citación en el tribunal de distrito general (General District Court) en virtud de Va. Code § 55.1-1819(E). Bajo Va. Code § 55.1-1819(G), una asociación puede obtener un fallo por rebeldía o incomparecencia (default judgment) contra el propietario de un lote que no se presente, basándose en una declaración jurada de un agente autorizado. Enviar una carta al administrador de la propiedad de la junta mientras se ignora una cita ante el tribunal resultará en una sentencia en su contra.