Una asociación de propietarios (HOA) de Washington no puede imponerle una multa legalmente sin haber establecido previamente una tabla de multas publicada y sin concederle la oportunidad de ser escuchado.
Tres leyes de Washington dividen las normas sobre multas de HOA alrededor del 1 de julio de 2018
La ley específica que rige a su comunidad depende estrictamente de la fecha en que se registró el plano de subdivisión (plat) o la declaración de condominio.
Las comunidades creadas a partir del 1 de julio de 2018 se rigen por la Washington Uniform Common Interest Ownership Act (WUCIOA), codificada en el chapter 64.90 RCW. La facultad para multar bajo esta ley proviene directamente de RCW 64.90.405(2)(l).
Si la HOA de su vecindario de viviendas unifamiliares se formó antes del 1 de julio de 2018, RCW 64.38.020(11) regula las facultades de la junta directiva para imponer multas. Los condominios constituidos antes de esa fecha operan bajo RCW 64.34.304(1)(k). Ambos capítulos más antiguos permanecen vigentes hasta el 1 de enero de 2028.
Las asociaciones más antiguas con frecuencia intentan citar disposiciones de la WUCIOA para justificar sus acciones, pero RCW 64.90.365(1) delimita estrictamente cuáles secciones aplican a las comunidades previas a 2018. Las disposiciones generales de multas de la WUCIOA, los requisitos de notificación sobre reglas y los plazos para la inspección de registros no aplican a las comunidades anteriores a 2018, a menos que la comunidad haya enmendado formalmente su declaración para someterse a dicha ley.
RCW 64.90.405 prohíbe multas emitidas sin notificación previa y una oportunidad de ser escuchado
Bajo la ley de Washington, una audiencia no es una apelación que usted solicita después de que aparece una sanción en su cuenta. La oportunidad de ser escuchado debe preceder a la sanción.
Conforme a RCW 64.90.405(2)(l), una asociación tiene la facultad de imponer multas únicamente "after notice and opportunity to be heard." Las comunidades previas a 2018 operan bajo restricciones estatutarias equivalentes conforme a RCW 64.38.020(11) y RCW 64.34.304(1)(k). Si una compañía de administración de propiedades envía un estado de cuenta que ya incluye una multa por infracción sin haber programado una fecha de audiencia previa, esa multa viola la ley aplicable.
Las leyes de Washington no obligan un número fijo de días para la notificación previa a la audiencia. En su lugar, la ley exige que la audiencia siga los procedimientos establecidos en la declaración, los estatutos o las reglas adoptadas por su comunidad. Si la junta directiva se aparta de su propio procedimiento por escrito, actúa fuera de su autoridad.
Washington no fija un límite máximo en dólares, pero obliga a las juntas a regirse por sus tablas de multas publicadas
La legislación de Washington no establece un tope económico legal para las multas de asociaciones comunitarias. En lugar de un límite fijo, Washington se basa en dos criterios específicos.
Primero, todas las multas deben ser razonables bajo RCW 64.90.405(2)(l) y RCW 64.38.020(11). Bajo RCW 64.90.505(5), cualquier regla de la asociación también debe ser razonable.
Segundo, cualquier sanción debe ajustarse a una tabla de multas adoptada por la junta directiva y distribuida a los propietarios antes de que ocurriera la supuesta infracción. Si la junta de una asociación impone una sanción de $250 por un color de pintura no aprobado, pero esa cantidad en dólares nunca se estipuló en una tabla de multas proporcionada con anterioridad, la junta no puede cobrarla legalmente.
Conforme a RCW 64.90.505(1), la junta bajo WUCIOA debe notificar con anticipación su intención de adoptar o modificar cualquier regla, incluir el texto de la regla propuesta y anunciar la fecha en que actuará. Tras adoptar la regla, la junta debe distribuir el nuevo texto a todos los propietarios de las unidades conforme a RCW 64.90.505(2). Cobrar una sanción fundamentada en una tabla no anunciada o no enviada por correo incumple este requisito.
RCW 64.90.495 exige acceso a siete años de registros de cumplimiento en un plazo de 21 días
Cuando una asociación sostiene que usted cometió una infracción, la ley de Washington le otorga el derecho de inspeccionar los registros que la junta utilizó para llegar a esa conclusión.
Conforme a RCW 64.90.495, una asociación regida por WUCIOA debe proporcionar los registros con un aviso previo de 10 días. Si el volumen de la solicitud o las tachaduras obligatorias requieren tiempo adicional, la asociación debe entregar los archivos a más tardar 21 días después de su notificación, a menos que una orden judicial le conceda un plazo mayor.
En el caso de las HOA que no son condominios constituidas antes de 2018, RCW 64.38.045(5)(a) ordena que los registros se pongan a disposición durante horas hábiles razonables o en un momento de mutuo acuerdo. Según RCW 64.38.045(8)(a), la asociación puede cobrar una tarifa razonable por copiar y supervisar la inspección, pero no tiene la obligación de compilar ni sintetizar la información según el inciso (10).
Ambos marcos legales exigen un período de retención de siete años para los registros relativos al cumplimiento normativo:
- Los materiales en los que se haya basado la junta o cualquier comité respecto a una decisión para hacer cumplir los documentos constitutivos (RCW 64.38.045(4)(j) y RCW 64.90.495).
- Copias de todas las notificaciones entregadas a los propietarios o a la asociación (RCW 64.38.045(4)(m)).
Si la asociación afirma que un vecino reportó su vehículo hace seis meses, la junta debe conservar dicha queja y las notas de la investigación. No obstante, la asociación debe tachar antes de la inspección los materiales protegidos por el privilegio abogado-cliente, las notas de sesiones ejecutivas y los expedientes personales de otros propietarios.
RCW 64.90.485 establece un límite de seis años para el cobro de cuotas de la asociación
Conforme a RCW 64.90.485(9), una asociación debe iniciar procedimientos para ejecutar un gravamen (lien) o cobrar cuotas morosas dentro de los seis años posteriores a la fecha de vencimiento del saldo. Transcurridos seis años, vencen tanto el gravamen como la responsabilidad personal.
No permita que una multa ilegítima quede pendiente sin ser disputada. Bajo RCW 64.90.485(19), una asociación ostenta un amplio derecho a recuperar los costos y honorarios razonables de abogados incurridos al cobrar cuotas morosas, sin importar si se interpone una demanda.
Si una asociación inicia la ejecución de un gravamen (foreclosure), su reclamo prioritario de honorarios de abogado conforme a RCW 64.90.485(3)(a)(ii) tiene un tope de $2,000 o el monto total de las cuotas morosas, lo que resulte menor. En litigios ajenos al cobro sobre la interpretación de reglas, la concesión de honorarios sigue siendo discrecional conforme a RCW 64.90.685(1) y RCW 64.38.050.
Aplica una sanción legal específica a las disputas relacionadas con estaciones de carga de vehículos eléctricos bajo RCW 64.90.513. Si un propietario presenta una solicitud de instalación, la junta debe emitir una decisión por escrito dentro de los 60 días según el inciso (3)(c); de lo contrario, la solicitud se considera aprobada. Si la junta viola deliberadamente esta ley, RCW 64.90.513(10) obliga al tribunal a otorgar daños y perjuicios reales, honorarios obligatorios de abogados y una sanción civil que no excederá los $1,000. Conforme a RCW 64.90.365(1)(f), esta norma sobre estaciones de carga también aplica a las comunidades constituidas antes de 2018.
Cómo redactar una carta de disputa bajo RCW 64.90.405 por multas no autorizadas de la asociación
Washington no cuenta con ninguna agencia estatal, comisión o defensor del pueblo (ombudsman) para resolver quejas contra las HOA. El cumplimiento se exige exclusivamente mediante correspondencia por escrito, audiencias internas con la junta o demandas civiles privadas en los tribunales.
Una carta de disputa formal genera un registro probatorio antes de que un litigio resulte necesario. Puede revisar nuestras pautas de redacción específicas para cada estado en nuestra página de disputas de multas de HOA en Washington.
Para disputar una multa según la ley de Washington, su carta debe exigir puntos legales precisos:
- Identificación de la ley aplicable según si su comunidad se constituyó antes o después del 1 de julio de 2018.
- La fecha y el acta de la reunión de la junta directiva en la que se adoptó formalmente la tabla de multas en cuestión.
- Prueba de la fecha en que se le proporcionó la tabla de multas con anterioridad a la infracción, citando RCW 64.90.405(2)(l) o RCW 64.38.020(11).
- Una exigencia para programar la audiencia estatutaria previa antes de que se cobre cualquier multa a su cuenta.
- Una solicitud de registros citando RCW 64.90.495 o RCW 64.38.045 para la entrega de todos los materiales de cumplimiento en los que se basó la junta, los cuales deberán entregarse en un plazo de 21 días.
- La exigencia de que los pagos de sus cuotas regulares no se destinen a saldar las multas en disputa mientras el reclamo permanezca pendiente.
Enviar su carta por correo certificado de USPS (USPS Certified Mail) genera una confirmación oficial de recepción. Este comprobante de entrega impide que la asociación alegue que usted rechazó una oportunidad para resolver el problema de manera interna.
Cuándo una carta de disputa contra una HOA de Washington no puede frenar un proceso de ejecución hipotecaria
Una carta de disputa no puede detener un litigio en curso.
Si la asociación ya presentó un citatorio y una demanda (summons and complaint) ante el tribunal superior (superior court), o si inició formalmente una ejecución judicial (judicial foreclosure) bajo RCW 64.90.485, enviar una carta administrativa a la compañía administradora no suspenderá los plazos judiciales. Los litigios activos exigen la presentación oportuna de escritos procesales formales directamente ante el actuario o secretario judicial (court clerk).
Una carta de disputa tampoco es suficiente si la declaración de su comunidad exige una solicitud inmediata de resolución vinculante de disputas dentro de un plazo contractual perentorio. Bajo RCW 64.90.685(2), las partes pueden acordar métodos alternativos de resolución de conflictos, pero omitir una fecha límite interna para un arbitraje estipulada en sus estatutos registrados puede anular sus reclamos.
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