Conforme a M.G.L. c. 186, § 15B, su arrendador debe devolverle la totalidad de su depósito de seguridad dentro de los 30 días posteriores al término de su arrendamiento.
Massachusetts considera estrictamente los depósitos de seguridad de los inquilinos como fondos en fideicomiso. Un arrendador que no cumple con el plazo de 30 días, no entrega una lista desglosada de deducciones o administra mal los fondos se expone a pagar 3 veces el monto del depósito en daños y perjuicios establecidos por ley.
M.G.L. c. 186, § 15B exige la devolución de su depósito en un plazo de 30 días
La cuenta regresiva de 30 días comienza el día en que concluye su contrato de arrendamiento y entrega la posesión física de la propiedad alquilada. Entregar las llaves al arrendador o administrador de la propiedad marca la fecha legal límite.
Los arrendadores suelen afirmar que necesitan tiempo adicional para obtener presupuestos de contratistas o esperar las facturas finales de agua. La ley de depósitos de seguridad de Massachusetts no permite prórrogas por retrasos administrativos, demoras de contratistas ni estados de cuenta de servicios públicos. Cuando llega el día 30 y no ha recibido su reembolso ni una declaración de deducciones que cumpla con los requisitos legales, el arrendador incurre en una violación de la ley.
Los arrendadores pierden el derecho a deducciones si no presentan una lista desglosada bajo juramento
El arrendador que desee deducir costos de reparación de su depósito debe cumplir con estrictas normas legales antes de que expiren los 30 días.
Bajo M.G.L. c. 186, § 15B, toda deducción por daños físicos más allá del desgaste natural y razonable exige una lista desglosada y completa. Esta lista debe detallar cada daño específico, describir las reparaciones necesarias e incluir pruebas objetivas del costo, tales como facturas, recibos o presupuestos por escrito.
Asimismo, el arrendador debe firmar esta lista desglosada bajo las penas y sanciones por perjurio.
Si su arrendador le envía un resumen informal, impone una tarifa fija de rotación o no entrega una lista desglosada y firmada bajo pena de perjurio dentro del plazo de 30 días, pierde el derecho a retener cualquier porción del depósito. Incluso si la unidad presenta daños físicos, no cumplir con el procedimiento legal de deducciones le impide utilizar su depósito para cubrirlos.
Los tribunales de Massachusetts otorgan 3 veces el depósito por retención indebida
La sanción por incumplir con las leyes de devolución de depósitos de Massachusetts es el pago obligatorio del triple de los daños sufridos (treble damages).
Si un arrendador se niega a devolver su depósito o infringe las normas sobre deducciones previstas en M.G.L. c. 186, § 15B, los jueces de Massachusetts conceden 3 veces el monto del depósito, o 3 veces el saldo retenido indebidamente, además de las costas procesales y los intereses fijados por ley.
Piense en un inquilino que pagó un depósito de seguridad de $2,000 por una vivienda en Worcester. El inquilino entrega las llaves el 30 de junio. Para el 30 de julio, vence el plazo de 30 días sin que reciba el reembolso ni una lista desglosada bajo juramento. Dado que el arrendador incumplió el plazo legal, el inquilino puede exigir 3 veces el monto del depósito en virtud de M.G.L. c. 186, § 15B. La responsabilidad económica del arrendador aumenta de $2,000 a $6,000.
Los jueces de Massachusetts no pueden reducir este factor multiplicador cuando un arrendador no devuelve el depósito dentro del plazo legal. Esta sanción existe precisamente para disuadir a los arrendadores de retener el dinero de los inquilinos sin autorización.
Cómo redactar su reclamo formal de 30 días según M.G.L. c. 186, § 15B
Una carta de reclamo formal sienta las bases probatorias de su caso antes de iniciar un procedimiento judicial formal. Para respaldar su postura bajo la ley de Massachusetts, su carta debe documentar los hechos con absoluta claridad:
- La fecha en que concluyó su arrendamiento y el día exacto en que entregó las llaves, estableciendo el inicio del cómputo del plazo legal de 30 días.
- El monto total en dólares del depósito de seguridad pagado al mudarse.
- La cita expresa a M.G.L. c. 186, § 15B, señalando que el plazo legal de devolución de 30 días ya transcurrió.
- Una declaración indicando que el arrendador no proporcionó una lista desglosada bajo juramento con pena de perjurio dentro de los 30 días, perdiendo por tanto todo derecho a efectuar deducciones.
- El cálculo de la sanción exigiendo 3 veces el monto del depósito retenido.
- Un plazo firme de 10 a 14 días para enviar los fondos a su nueva dirección postal antes de acudir a los tribunales.
Envíe la carta mediante correo certificado de USPS (Certified Mail) con acuse de recibo (Return Receipt requested). El acuse de recibo genera un comprobante objetivo que demuestra la fecha exacta en la que su arrendador recibió la notificación formal.
Cómo presentar una demanda de reclamos menores bajo M.G.L. c. 218, § 21 por hasta $7,000
Si el arrendador ignora la carta de reclamo, usted puede interponer una demanda formal ante el Tribunal de Distrito (District Court), el Tribunal Municipal de Boston (Boston Municipal Court) o el Tribunal de Vivienda (Housing Court) con jurisdicción sobre el municipio donde se encontraba la vivienda.
Conforme a M.G.L. c. 218, § 21, la división de reclamos menores (small claims) de Massachusetts resuelve litigios civiles de hasta $7,000. Estas sesiones cuentan con procedimientos simplificados y audiencias informales a cargo de un magistrado actuario (clerk-magistrate) o un juez.
El límite jurisdiccional de $7,000 influye de forma directa en su estrategia al demandar el triple de su depósito:
- Si su depósito fue de $1,500, la demanda por daños triples asciende a $4,500, encajando dentro del límite de $7,000 de reclamos menores.
- Si su depósito fue de $2,300, 3 veces el depósito equivale a $6,900, cifra que continúa por debajo del umbral de $7,000.
- Si su depósito fue de $2,500, la indemnización por el triple de los daños alcanza los $7,500. Debido a que $7,500 supera el límite de $7,000, deberá decidir entre renunciar a los $500 excedentes para tramitar el caso mediante el proceso expedito de reclamos menores, o interponer una demanda civil ordinaria ante el Tribunal de Distrito o el Tribunal de Vivienda para reclamar los $7,500 completos.
El día de la audiencia, lleve el contrato de arrendamiento original, los comprobantes de pago del depósito, la prueba de la entrega de llaves, una copia de su carta de reclamo y la constancia de entrega del correo certificado.
Cuándo una carta de reclamo formal no es el paso adecuado
Una carta de reclamo es efectiva cuando se trata de un arrendador solvente y cuyo paradero es conocido. Sin embargo, en ciertas circunstancias, enviarla por correo no es la medida apropiada.
Si han pasado menos de 30 días desde que entregó la posesión del inmueble, el reclamo es prematuro. El arrendador aún se encuentra dentro del plazo legal otorgado por M.G.L. c. 186, § 15B para devolver el depósito o proporcionar la lista de deducciones.
Si su arrendador se ha declarado en quiebra, la suspensión automática (automatic stay) detiene de inmediato toda gestión privada de cobranza y cualquier litigio en los tribunales estatales. Enviar una carta de reclamo o demandar en reclamos menores infringe la ley federal de quiebras y puede acarrear sanciones. En este caso, debe presentar su reclamo formal (proof of claim) ante el tribunal federal de quiebras a cargo del procedimiento.
Si el arrendador se ha mudado o actúa a través de una sociedad instrumental ficticia sin registros comerciales activos, la carta enviada a la propiedad devuelta vendrá rebotada. Antes de realizar el envío por correo certificado, asegúrese de verificar el nombre legal y la dirección residencial del propietario o de su agente registrado mediante los registros tributarios municipales o el registro de escrituras (registry of deeds) del condado.